Qué hacer cuando el inquilino no paga: paso a paso

El inquilino no pagó. Es uno de los escenarios que más angustia genera en los propietarios, especialmente si el alquiler es parte importante de sus ingresos. La buena noticia es que el sistema legal argentino tiene herramientas claras para esta situación. La mala noticia es que llevan tiempo.

Esta guía te explica qué podés hacer, en qué orden y con qué plazos.

Día 1-5: actuá con calma, no con impulsividad

El primer día de mora no es el momento de enviar una carta documento ni de amenazar al inquilino. En la mayoría de los casos (especialmente si el inquilino tiene buen historial), el primer atraso es un olvido o un problema puntual.

Qué hacer:

• Enviar un mensaje amistoso (WhatsApp, email) recordando el vencimiento
• Llamar si no hay respuesta al mensaje
• Registrar la comunicación (fecha, hora, qué se dijo)

Qué no hacer:

• Cambiar la cerradura (es ilegal y puede generarte problemas legales)
• Cortar los servicios (también ilegal)
• Enviar amenazas o mensajes agresivos

Día 5-15: presión progresiva

Si el recordatorio amistoso no funcionó, escalá la comunicación:

Email formal o WhatsApp con lenguaje más directo:

"Estimado [inquilino], le recuerdo que el alquiler correspondiente al mes de [mes] se encuentra vencido desde el [fecha] con un saldo pendiente de $[monto]. Le solicito regularizar el pago antes del [fecha límite, usualmente 10 días] para evitar el inicio de recargos por mora."

Registro:

• Guardá captura de pantalla de los mensajes con el check azul
• Si es email, guardá el email enviado con fecha

Día 15-30: carta documento

Si el inquilino no pagó en los primeros 15 días y las comunicaciones informales no dieron resultado, es momento de la carta documento.

Qué es: es una comunicación fehaciente enviada por correo postal oficial (OCA, Andreani, correo postal provincial) que tiene valor legal y prueba que el remitente notificó al destinatario.

Qué debe decir:

• Que el inquilino está en mora
• El monto exacto adeudado (alquiler + recargos si los hay)
• La intimación al pago en un plazo de 10 días hábiles
• La advertencia de que el incumplimiento habilitará las acciones legales

Costo: el envío de una carta documento cuesta entre $15.000 y $40.000 según la empresa y el servicio.

Guardá: el duplicado sellado por el correo y el acuse de recibo son las pruebas de que la enviaste y que el destinatario la recibió.

El derecho a resolver el contrato (CCyC, art. 1221)

El Código Civil y Comercial permite al propietario resolver (terminar) el contrato cuando el inquilino adeuda dos períodos de alquiler consecutivos, previa intimación fehaciente al pago.

Procedimiento:

1. Intimar al pago por carta documento (intimación fehaciente)
2. Dar el plazo de la intimación para que el inquilino regularice
3. Si no paga en ese plazo: el contrato queda resuelto de pleno derecho
4. Iniciar el proceso de desalojo

El proceso de desalojo

Una vez resuelto el contrato, si el inquilino no desocupa voluntariamente, hay que iniciar el proceso judicial de desalojo.

Etapas del proceso:

1. Mediación previa (obligatoria en muchas jurisdicciones): En CABA y en algunas provincias, antes de iniciar la demanda judicial hay que pasar por una etapa de mediación. Si la mediación fracasa o el inquilino no se presenta, se habilita la vía judicial.

2. Demanda de desalojo: Se presenta ante el juzgado civil de la jurisdicción donde está el inmueble. El propietario (o su abogado) presenta el contrato, las notificaciones y la documentación de la deuda.

3. Notificación al inquilino: El juzgado notifica al inquilino de la demanda. El inquilino tiene un plazo para responder (defenderse o pagar).

4. Sentencia: Si el juez falla a favor del propietario, dicta la sentencia de desalojo con plazo para desocupar (generalmente 10-30 días según el caso).

5. Lanzamiento: Si el inquilino no desocupa en el plazo de la sentencia, el oficial de justicia ejecuta el desalojo con asistencia policial si es necesario.

Plazos totales: en CABA, un proceso de desalojo puede demorar entre 6 y 14 meses. En provincia de Buenos Aires, puede ser más largo. Depende de la carga del juzgado y de si el inquilino apela o presenta defensas.

¿Puedo reclamar la deuda además del desalojo?

Sí. Podés iniciar simultáneamente (o por separado) la demanda de cobro de la deuda, que incluye:

• Meses de alquiler impagos
• Recargos por mora
• Daños a la propiedad (con peritos si hay daños significativos)
• Costas y honorarios del abogado (si el juicio lo ganás)

Alternativas al proceso judicial

El camino judicial es el más largo y costoso. Antes de llegar ahí, evaluá:

Acuerdo de pago en cuotas: Si el inquilino tuvo un problema puntual pero muestra voluntad de pagar, podés acordar un plan de cuotas. Documentalo por escrito con firmas. No te fíes solo de la palabra.

Acuerdo de desocupación voluntaria: Ofrecerle al inquilino un plazo razonable para irse sin presión judicial. A veces dar 30-60 días de gracia logra la desocupación sin juicio.

Incentivo económico: En algunos casos, ofrecerle al inquilino una suma de dinero a cambio de que se vaya en una fecha específica puede ser más económico que el costo del juicio y los meses de vacancia durante el proceso.

Cuánto te puede costar no actuar a tiempo

Cada mes de demora en gestionar la situación es un mes de alquiler perdido. Y si llegás al proceso judicial, sumarás meses de proceso sin cobrar. El costo total de una morosidad gestionada tarde puede ser:

• 2-3 meses de alquiler de la etapa extrajudicial
• 6-14 meses de proceso judicial (sin cobrar alquiler)
• Honorarios del abogado (generalmente 15-25% del monto reclamado)
• Costos del juicio
• Eventuales daños en la propiedad

Total estimado: entre 8 y 18 meses de alquiler en el peor caso.

Conclusión: actuá temprano, documentá todo, escalá gradualmente y no te demores en la carta documento si los recordatorios informales no funcionan.