Mercado de alquileres en Argentina 2026: qué está pasando y hacia dónde va

El mercado de alquileres en Argentina de 2026 es muy diferente al de 2022 o incluso 2023. La combinación del DNU 70/2023 (que liberalizó el mercado), la desaceleración de la inflación y los cambios en las preferencias de propietarios e inquilinos generaron una reconfiguración significativa.

Este artículo analiza el estado actual del mercado con datos y tendencias observables en 2025-2026.

El efecto del DNU 70/2023 en la oferta

Uno de los resultados más claros de la liberalización del mercado fue el aumento de la oferta de alquileres. Después de años de la Ley 27.551 —que con su ajuste anual obligatorio y el plazo mínimo de 3 años desincentivaba a muchos propietarios de alquilar en el mercado formal— el DNU liberó propiedades que estaban en alquiler temporal, vacías o en venta.

En 2024-2025, la oferta de alquileres en portales como Zonaprop aumentó significativamente respecto a los mínimos de 2022-2023. Esto alivió la escasez que se había generado y contribuyó a moderar los aumentos de precios.

La estabilización de los precios relativos

En el período de mayor crisis (2022-2023), los alquileres subían muy por encima de la inflación en el momento de inicio de contrato (los propietarios anticipaban la inflación del año siguiente que no podían actualizar). Los precios de ingreso eran muy altos comparados con los alquileres vigentes.

Con el nuevo régimen de ajuste cuatrimestral (libre), esa brecha entre precio de ingreso y alquiler vigente se redujo considerablemente. Las actualizaciones más frecuentes permiten que el alquiler siga a la inflación de manera más continua, reduciendo el incentivo de los propietarios de cobrar muy alto al inicio.

Las zonas más activas del mercado

CABA: Los barrios con mayor actividad de alquiler en 2026 son Palermo, Villa Crespo, Caballito, Flores y Almagro para el segmento de clase media-media alta. En el segmento premium, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero mantienen demanda sostenida, incluyendo de expatriados y extranjeros que buscan propiedades dolarizadas.

Gran Buenos Aires: Zona Norte (San Isidro, Vicente López, Pilar) sigue siendo de alta demanda para familias. Zona Oeste y Sur tienen oferta más abundante y precios más accesibles.

Interior: Córdoba, Rosario y Mendoza tienen mercados de alquiler activos con sus propias dinámicas. Córdoba tiene una demanda universitaria muy importante. Mendoza vio un auge del alquiler temporario en zonas vitivinícolas.

Ciudades turísticas: Bariloche, Mar del Plata, Villa Carlos Paz y otras ciudades turísticas tienen un mercado híbrido entre alquiler temporario (alta rentabilidad, alta volatilidad) y alquiler tradicional para residentes permanentes.

Las nuevas modalidades que ganaron terreno

Alquiler por temporadas (3-6 meses): Con la libertad de plazo del DNU, se popularizaron los contratos de 3-6 meses para estudiantes extranjeros, profesionales en rotación, expats y personas en transición. Ofrecen precios más altos que el alquiler anual pero más estabilidad que Airbnb.

Alquileres en dólares: En el segmento premium y en zonas con alta demanda de extranjeros, los contratos en dólares (o indexados al dólar MEP) volvieron después de años de prohibición. Esto concentra un riesgo de tipo de cambio en el inquilino, pero hay demanda suficiente en ciertos nichos.

Alquiler con muebles parciales: El "semi-amoblado" (cocina equipada y algunos muebles básicos) se volvió popular como punto intermedio entre el alquiler vacío (más barato) y el alquiler completamente amoblado (más caro y con más desgaste).

Los desafíos estructurales que persisten

Falta de crédito hipotecario accesible: Argentina tiene uno de los mercados hipotecarios más pequeños de América Latina. La mayoría de la clase media no puede comprar, lo que sostiene la demanda de alquiler de manera crónica. Mientras no haya crédito hipotecario accesible a largo plazo, la demanda de alquiler seguirá siendo estructuralmente alta.

Inseguridad jurídica: Los cambios frecuentes en las reglas del juego (Ley 27.551, DNU 70/2023, eventuales cambios futuros) generan incertidumbre en propietarios que dudan si invertir en más propiedades para alquilar.

Informalidad: Una parte significativa del mercado de alquileres argentino opera en la informalidad: contratos no registrados, pagos en efectivo sin recibo. Esto es un problema tanto impositivo como de protección para ambas partes.

Tendencias para 2026-2027

Mayor penetración de la tecnología: Los propietarios e inquilinos más jóvenes adoptan más rápidamente herramientas digitales de gestión. La demanda de portales como rentik y similares crece con la digitalización del sector.

Profesionalización de la administración: Con carteras más grandes y mayor complejidad (múltiples índices, modalidades de contrato), los propietarios que administran propias o de terceros buscan cada vez más herramientas profesionales.

Estabilización del mercado: Si la inflación continúa desacelerando y el tipo de cambio se mantiene relativamente estable, el mercado de alquileres tenderá a una mayor normalidad: precios en línea con el mercado, transacciones más fluidas, menor conflictividad.

El rol del crédito hipotecario UVA: Si el crédito hipotecario UVA se recupera (como parece que está ocurriendo en 2025-2026), parte de la demanda de alquiler puede migrar a la compra. Esto reduciría la presión de demanda en el mercado locativo pero también podría liberar propiedades antes alquiladas.

Conclusión: un mercado más libre pero más complejo

El mercado de alquileres argentino de 2026 es más libre que en cualquier momento de los últimos años: más oferta disponible, más opciones para propietarios e inquilinos, más herramientas para gestionar. Pero también es más complejo: requiere más conocimiento para navegar los índices, las modalidades y las opciones.

Para propietarios e inversores, el momento actual tiene oportunidades concretas: rentabilidades en dólares en el rango del 4-5% neto para propiedades bien gestionadas en zonas con demanda, con perspectivas de estabilidad relativa si el contexto macroeconómico se mantiene.

Mantenerse informado, usar las herramientas adecuadas y entender las reglas del juego vigentes es lo que separa al propietario que maximiza su inversión del que deja plata sobre la mesa.