¿Qué son el CER y el RIPTE? Historia de los índices de ajuste de alquileres en Argentina

Argentina tiene una larga historia de intervención en el mercado de alquileres, y esa historia se refleja en los distintos índices de actualización que fueron apareciendo y desapareciendo según el contexto económico y político de cada época. Entender esa historia ayuda a comprender por qué el mercado funciona como funciona hoy.

El CER: nacido de la crisis de 2002

El CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) nació en 2002, en el contexto de la salida de la convertibilidad. Fue creado por el Decreto 214/2002 como mecanismo de "pesificación" de las deudas en dólares: convirtió los contratos dolarizados a pesos, con actualización por este nuevo coeficiente.

Cómo funciona el CER: El CER se actualiza diariamente en función del IPC del INDEC. Su principal característica es que es un coeficiente de ajuste diario —más granular que un índice mensual.

Para qué se usó en alquileres: El CER fue usado en algunos contratos de locación como índice de actualización durante los años 2002-2010, principalmente para reemplazar el ajuste en dólares que había quedado ilegal con la pesificación. También se usaba en contratos de largo plazo donde se quería un ajuste continuo.

¿Sigue usándose? Hoy, con la liberalización del DNU 70/2023, el CER puede usarse en contratos nuevos, pero es prácticamente marginal. El mercado prefiere IPC e ICL por ser más conocidos.

El RIPTE: el índice de los salarios

El RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) no es, en sí mismo, un índice de actualización de alquileres. Es un indicador que mide la evolución de los salarios formales del sector privado, publicado mensualmente por el Ministerio de Trabajo.

Su relevancia en alquileres es que forma parte del ICL: el ICL se calcula como el promedio entre el IPC (50%) y el RIPTE (50%).

Por qué incluir el RIPTE en el ICL: La lógica de la Ley 27.551 era que el alquiler debía ajustarse en función de la inflación y de la capacidad de pago de los inquilinos (que depende de sus salarios). Incluir el RIPTE era una concesión a los inquilinos: si los salarios no subían al ritmo de la inflación, el alquiler tampoco subiría al ritmo de la inflación completa.

La Ley 27.551: el ICL como índice obligatorio (2020-2023)

La Ley 27.551 de 2020, conocida popularmente como "Ley de Alquileres", estableció el ICL como el único índice permitido para actualizar alquileres. El ajuste era anual —una sola vez por año.

Esta combinación fue muy polémica:

Problema con el ajuste anual: cuando la inflación aceleró a más del 100% anual en 2022-2023, los propietarios tenían que esperar un año entero para actualizar. Durante ese año, el alquiler real (en términos de poder adquisitivo) caía drásticamente. Muchos propietarios directamente retiraron sus propiedades del mercado de alquiler formal para evitar quedarse muy por debajo del mercado.

El resultado: el mercado de alquileres se contrajo. Menos propiedades disponibles, precios de ingreso más altos y un auge del alquiler temporal (Airbnb y similares) que escapaba al régimen de la ley.

Modificación por la Ley 27.737 (2023): antes de que llegara el DNU 70/2023, el Congreso modificó la Ley 27.551 con la Ley 27.737, que cambió la frecuencia de ajuste de anual a cuatrimestral y dio la opción de elegir entre ICL e IPC. Esta reforma estuvo vigente brevemente antes de ser superada por el DNU.

El DNU 70/2023: liberalización total

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 fue el punto de quiebre. Derogó la Ley 27.551 y devolvió al mercado la libertad contractual que había tenido antes de 2020.

Los puntos principales:

• Sin plazo mínimo (antes 3 años)
• Sin índice obligatorio (pueden pactar cualquiera)
• Sin moneda obligatoria (pueden usar pesos, dólares, euros, etc.)
• Sin tope de depósito
• Sin restricción de frecuencia de ajuste

La Ley Bases 27.742 (2024) ratificó el DNU, dándole base legal legislativa.

Qué pasó con los contratos de la Ley 27.551

Los contratos firmados antes del DNU siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su vencimiento. Esto significa que hay contratos todavía activos que ajustan anualmente por ICL. A medida que vayan venciendo, se renuevan bajo el nuevo régimen libre.

Eventualmente (estimativamente a fines de 2025-2026), el grueso de los contratos viejos habrán vencido y el mercado operará casi enteramente bajo el nuevo régimen.

El panorama en 2026: libertad con responsabilidad

Con la liberalización, el mercado encontró rápidamente sus propios estándares:

• IPC cuatrimestral: el estándar más popular (fácil, transparente, reconocido)
• ICL cuatrimestral: para quienes conocen el índice y lo prefieren
• Dolar MEP: para propiedades de alta gama y contratos entre sofisticados

La historia de los índices en Argentina refleja la tensión perenne entre proteger al inquilino de los aumentos bruscos y proteger al propietario de la erosión inflacionaria. El régimen actual apuesta por que el mercado encuentre el equilibrio por sí mismo, con libertad de pacto y competencia entre propietarios e inquilinos.

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