Cómo calcular la comisión inmobiliaria en Argentina

Las comisiones inmobiliarias son uno de los costos más importantes —y menos comprendidos— del proceso de alquiler en Argentina. Hay dos tipos principales: la comisión de intermediación (por conseguir al inquilino) y la comisión de administración (por gestionar el alquiler mes a mes). Entenderlas te permite negociar mejor, comparar opciones y evitar sorpresas.

Comisión de intermediación (por alquilar la propiedad) La comisión de intermediación es lo que cobra la inmobiliaria por encontrar al inquilino: publicar la propiedad, mostrarla, seleccionar candidatos, verificar garantías y redactar el contrato. ¿Quién paga la comisión de intermediación? Históricamente, en Argentina la comisión la pagaba el inquilino (equivalente a 1 mes de alquiler más IVA, por el primer año). La Ley 27.551 estableció que la comisión inmobiliaria la pagaba el propietario (o locador), lo que generó mucha polémica. Con el DNU 70/2023, volvió la libertad: las partes pueden acordar quién paga. En la práctica de 2025-2026, el mercado varió bastante por zona y por negociación:

• En zonas con mucha demanda, el propietario puede exigir que el inquilino pague parte o toda la comisión
• En zonas con menos demanda, el propietario suele absorberla para facilitar el alquiler ¿Cuánto es la comisión de intermediación? El monto varía por provincia. Los usos y costumbres más comunes son: | Zona | Comisión aproximada | |------|-------------------| | CABA | 3%-5% del total del contrato (monto total de alquileres del período) | | Gran Buenos Aires | 1 mes de alquiler + IVA | | Interior | Variable; entre 0,5 y 1 mes de alquiler | En CABA, algunas inmobiliarias calculan la comisión como porcentaje del valor total del contrato (todos los meses multiplicados por el alquiler inicial más los ajustes proyectados). Esto puede resultar en sumas significativas para contratos largos.

Comisión de administración (por gestionar el alquiler) La comisión de administración es lo que cobra el administrador cada mes por gestionar el cobro del alquiler, seguimiento de pagos, liquidaciones para el propietario, atención al inquilino, gestión de reparaciones, etc. ¿Cuánto es la comisión de administración? El estándar del mercado argentino varía entre el 5% y el 10% del alquiler cobrado mensualmente: - 5%-6%: servicio básico (cobro y liquidación)

• 8%: servicio completo (cobro, liquidación, seguimiento de pagos, atención al inquilino)
• 10%+: servicio premium o propiedades con alta complejidad de gestión Estas comisiones se aplican sobre el monto del alquiler efectivamente cobrado (sin IVA si el administrador es monotributista, o más IVA si es responsable inscripto). Ejemplo: Alquiler mensual: $500.000 Comisión de administración: 8% Honorarios mensuales del administrador: $40.000 Si el administrador es responsable inscripto (R.I.), lleva IVA: $40.000 + $8.400 (IVA 21%) = $48.400

Qué servicios incluye la administración Antes de contratar un servicio de administración, verificá qué está incluido: Básico (5%-6%):

• Cobro del alquiler
• Liquidación al propietario
• Emisión de recibos Estándar (8%):
• Todo lo anterior
• Seguimiento de morosos
• Gestión de ajustes del índice
• Notificaciones al inquilino
• Informes de novedades Completo (10%):
• Todo lo anterior
• Coordinación de reparaciones (llamar proveedores, supervisar trabajos)
• Gestión de expensas
• Asesoramiento legal básico
• Acceso a plataforma de gestión

¿Cuándo negociar la comisión? La comisión no siempre es inamovible. Hay momentos para negociar: Cuando tenés varias propiedades: si le das al mismo administrador 5 o más propiedades, podés pedir una comisión más baja (ej. 6% en lugar del 8%). Cuando la propiedad tiene alto alquiler: si el alquiler es muy alto, el porcentaje genera una comisión considerable. Podés negociar un porcentaje más bajo o un monto fijo. Cuando el mercado está flojo: si hay poca demanda en la zona, tenés más poder de negociación. Cuidado con las comisiones demasiado bajas: un administrador que cobra 3% probablemente no tenga capacidad para darte el servicio que necesitás. La comisión baja puede salir cara si el administrador no hace bien el trabajo.

Comisión de renovación de contrato Algunos administradores cobran una comisión adicional por renovar el contrato al vencimiento. El monto varía pero suele ser similar a la comisión de intermediación inicial o una fracción de ella. Verificá si esto está incluido en el acuerdo de administración o si se cobra aparte.

Cómo documentar la comisión El acuerdo de administración debe estar documentado en un contrato de servicios que especifique:

• Porcentaje o monto de la comisión
• Sobre qué base se calcula (alquiler bruto, neto, etc.)
• Qué servicios incluye
• Cómo y cuándo se cobra (generalmente se descuenta directamente de la liquidación)
• Si hay comisión adicional por renovación o por reparaciones coordinadas

¿Conviene administrar solo o contratar un administrador? Si tenés 1-2 propiedades y tenés tiempo, podés administrarlas vos mismo con una herramienta como rentik. Esto te ahorra el 8% mensual en comisiones. Si tenés 5+ propiedades o no querés dedicar tiempo a la gestión, un buen administrador profesional vale lo que cobra —siempre que esté bien elegido y el acuerdo esté bien documentado.