Qué debe incluir un contrato de alquiler en Argentina en 2026

El contrato de locación es el documento que define las reglas de la relación entre propietario e inquilino. Un contrato bien redactado previene conflictos; uno mal hecho los genera.

Con el DNU 70/2023 —ratificado por la Ley Bases 27.742— las partes tienen libertad para pactar casi todo. Eso es una ventaja, pero también exige que el contrato sea más completo y específico, porque lo que no queda escrito se rige por el Código Civil y Comercial, que puede no ser lo que querías.

La normativa vigente en 2026

El contrato de alquiler se rige por:

1. Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) — arts. 1187 a 1226 (locación de cosas)
2. DNU 70/2023 — derogó la Ley 27.551; dio libertad en plazo, índice, moneda, depósito
3. Ley Bases 27.742 — ratificó el DNU
4. Leyes provinciales y ordenanzas municipales — pueden agregar requisitos locales (registro, sellos, etc.)

Cláusulas imprescindibles

1. Identificación de las partes

• Nombre completo, DNI y domicilio del propietario (locador)
• Nombre completo, DNI y domicilio del inquilino (locatario)
• Si hay garante: idem
• Si hay administrador: puede actuar en nombre del propietario con poder notarial

2. Identificación del inmueble

• Dirección completa, incluyendo piso, unidad, localidad y provincia
• Características básicas (departamento, casa, local, etc.)
• Si es parte de un edificio: número de unidad funcional y porcentaje de expensas

3. Destino del inmueble

• Vivienda permanente, uso comercial, uso mixto, temporal
• Importante porque el plazo supletorio varía: 2 años para vivienda, 3 años para comercial

4. Plazo del contrato

• Hoy libre (sin mínimo obligatorio)
• Si no se fija, aplica el supletorio del CCyC (2 años para vivienda)
• Indicar fecha de inicio y fecha de vencimiento
• Qué pasa al vencimiento: renovación automática, negociación de nuevas condiciones, etc.

5. Precio del alquiler

• Monto inicial del alquiler mensual
• Moneda (pesos, dólares o la que acuerden)
• Fecha de vencimiento del pago mensual

6. Índice y frecuencia de actualización

• Índice elegido: IPC del INDEC, ICL del BCRA, UVA, dólar MEP, porcentaje fijo u otro
• Frecuencia del ajuste: mensual, cuatrimestral, semestral, anual
• Fórmula de cálculo
• Índice sustituto en caso de que el organismo deje de publicar

7. Distribución de gastos

• Quién paga expensas ordinarias
• Quién paga expensas extraordinarias
• Quién paga ABL / impuesto inmobiliario
• Quién paga los servicios (luz, gas, agua, internet)

8. Depósito de garantía

• Monto del depósito
• Cómo se actualiza al momento de la devolución
• Plazo para devolver el depósito al final del contrato
• Causales por las que el propietario puede retenerlo total o parcialmente

9. Garantías

• Tipo de garantía: garante propietario, seguro de caución, bancaria
• Datos del garante (si aplica)
• Número de póliza del seguro (si aplica)

10. Forma de pago

• Cuenta bancaria o CBU para transferencias
• Si se admite pago en efectivo, dónde y cómo se emite el recibo

11. Inventario del estado del inmueble

• Descripción del estado al inicio (puede adjuntarse como anexo con fotos)
• Quién asume la responsabilidad por daños preexistentes

Cláusulas opcionales pero recomendadas

Recargo por mora

• Porcentaje de recargo sobre el monto adeudado por cada período de retraso
• Recomendación: entre 1% y 2% mensual

Prohibición de subalquiler o cesión

• Que el inquilino no puede subalquilar ni ceder el contrato sin autorización del propietario

Mascotas

• Si se permiten o no, y si hay algún depósito adicional por mascotas

Modificaciones y mejoras

• Qué obras puede hacer el inquilino, si debe pedir autorización, y qué pasa al final del contrato con las mejoras realizadas

Resolución anticipada

• El CCyC (art. 1221) permite al inquilino salir antes si paga una penalidad de entre 1 y 1,5 meses según el momento de la rescisión
• El contrato puede especificar las condiciones y si el propietario también puede rescindirlo anticipadamente y bajo qué condiciones

Notificaciones

• Cómo deben hacerse las notificaciones formales (email, WhatsApp con confirmación de lectura, carta documento, etc.)
• Domicilio electrónico de cada parte

Errores más comunes en los contratos

❌ No especificar el índice y la fórmula de ajuste: lleva a disputas sobre cuánto cobrar en cada actualización.

❌ Distribuir gastos de manera ambigua: "el inquilino paga los gastos ordinarios" sin aclarar qué incluyen.

❌ No incluir cláusula de índice sustituto: si el INDEC deja de publicar el IPC, ¿qué índice se usa?

❌ No registrar el estado inicial: sin inventario firmado al inicio, es imposible probar qué daños causó el inquilino.

❌ Firmar sin revisar el poder del administrador: si el administrador firma por el propietario, debe tener un poder notarial vigente.

¿Ante escribano o con firma certificada?

El contrato no requiere escritura pública. Con las firmas de las partes y, opcionalmente, la certificación de firmas ante escribano o banco (legalización de firma), el contrato tiene plena validez legal.

La certificación de firmas es recomendable porque:

• Prueba que las personas que firmaron son quienes dicen ser
• Tiene fecha cierta (evita discusiones sobre cuándo se firmó)
• Es requisito para registrar el contrato en AFIP (RELI)

Registro del contrato (RELI)

En Argentina es obligatorio registrar los contratos de alquiler de vivienda en AFIP a través del RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles). El registro debe hacerse dentro de los 15 días de firmado el contrato.

No registrarlo puede generar multas y, en caso de juicio, complicaciones probatorias.

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Un buen contrato de alquiler es la mejor inversión que puede hacer un propietario. El tiempo que se invierte en redactarlo bien se amortiza en décadas de relaciones locatarias sin conflictos.