Guía completa para propietarios primerizos en Argentina

Alquilar una propiedad por primera vez puede ser intimidante. El mercado inmobiliario argentino tiene sus particularidades —la inflación, los índices de ajuste, las garantías, los plazos—, y si no te manejás bien en ese mundo, podés cometer errores que te cuesten tiempo y plata.

Esta guía está diseñada para propietarios primerizos que quieren hacer las cosas bien desde el principio.

Paso 1: Definir el alquiler inicial

Antes de publicar la propiedad, tenés que fijar el precio de alquiler. Para eso:

Investigá el mercado: Buscá propiedades similares (misma zona, metraje, ambientes, condición) en los portales inmobiliarios principales. El precio de mercado es el que te indica cuánto están dispuestos a pagar los inquilinos hoy.

Considerá los gastos: El alquiler debería cubrir al menos los gastos básicos de la propiedad (expensas ordinarias que paga el propietario, si aplica) más una rentabilidad razonable sobre la inversión.

Ajustá por condición: Una propiedad bien mantenida, amoblada o con amenidades puede valer más. Una propiedad en mal estado o sin buenos accesos puede costar menos.

En Argentina, la rentabilidad bruta de alquileres se ubica en general entre el 4% y el 7% anual sobre el valor de mercado de la propiedad en dólares. La rentabilidad neta (descontando gastos) es usualmente 1-2 puntos menor.

Paso 2: Preparar la propiedad

Antes de mostrarla, la propiedad debe estar en condiciones óptimas:

• Limpieza profunda y eventual pintura si las paredes están deterioradas
• Revisión de instalaciones: plomería, electricidad, gas (habilitaciones al día), portero eléctrico
• Documentación al día: el certificado de libre deuda de expensas si aplica, planos y posesión
• Inventario detallado: si la propiedad se alquila amoblada, documentar el estado de todos los muebles y electrodomésticos (idealmente con fotos fechadas)

Paso 3: Encontrar al inquilino adecuado

La selección del inquilino es el paso más importante. Un buen inquilino paga en término, cuida la propiedad y cumple con el contrato. Un mal inquilino puede generarte años de dolores de cabeza.

Qué documentación pedir:

• DNI
• Últimos 3 recibos de sueldo o documentación que acredite ingresos
• Declaración jurada de ingresos (para monotributistas o autónomos)
• CBU bancario (si después van a pagar por transferencia)

Verificar solvencia económica: La regla general del mercado es que el alquiler no supere el 30-35% del ingreso mensual del inquilino. Si el alquiler es de $500.000 y el inquilino gana $1.200.000, es un ratio razonable.

Las garantías:

Con el DNU 70/2023, las garantías también se pueden pactar libremente. Las más comunes siguen siendo:

• Garantía propietaria: un garante que posee un inmueble
• Seguro de caución: una póliza que reemplaza al garante
• Garantía bancaria: certificado de depósito o aval bancario

Los seguros de caución se popularizaron mucho desde 2020 y son una opción cómoda tanto para el inquilino (que no siempre tiene un familiar con propiedad disponible para avalar) como para el propietario.

Paso 4: El contrato de alquiler

El contrato es el documento central de la relación locataria. Debe estar firmado por propietario e inquilino (y por el garante si lo hay), idealmente ante escribano o con certificación de firmas.

Qué debe incluir el contrato:

• Datos de las partes (propietario, inquilino, garante)
• Identificación del inmueble (dirección, características)
• Plazo del contrato (hoy libre, sin mínimo legal obligatorio; el plazo supletorio del CCyC es 2 años para vivienda)
• Monto inicial del alquiler
• Índice de ajuste y frecuencia (ej: IPC cuatrimestral)
• Quién paga qué gastos (expensas, servicios)
• Monto del depósito de garantía
• Forma y lugar de pago
• Cláusulas de resolución anticipada y penalidades

El plazo mínimo hoy: Con el DNU 70/2023 no hay plazo mínimo obligatorio. Si el contrato no fija plazo, se aplica el supletorio del Código Civil y Comercial: 2 años para vivienda permanente.

Paso 5: El depósito de garantía

El depósito es una suma que el inquilino entrega al inicio y que el propietario devuelve al final si no hay daños ni deudas.

Con el DNU 70/2023 ya no hay tope de 1 mes. El mercado generalmente pacta entre 1 y 2 meses de alquiler como depósito. Acordá en el contrato cómo se actualiza al momento de la devolución (habitualmente al valor del alquiler del último mes).

Paso 6: Definir quién paga qué

La distribución de gastos entre propietario e inquilino es un punto de negociación, pero hay convenciones de mercado:

Paga el inquilino:

• Expensas ordinarias
• Servicios (luz, gas, agua, internet)
• Impuestos sobre los consumos (por ej. contribución municipal sobre servicios)

Paga el propietario:

• Expensas extraordinarias (obras del consorcio)
• ABL (impuesto inmobiliario) en muchos contratos, aunque esto también es negociable
• Tasas e impuestos sobre el inmueble

Paso 7: Registrar el contrato

En muchas provincias es obligatorio registrar el contrato de locación ante AFIP y ante la Dirección de Rentas provincial. El no registro puede generar multas y complicaciones ante un eventual proceso judicial.

El registro en AFIP se hace a través del servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles" (RELI). Necesitás CUIT y clave fiscal.

Paso 8: Gestionar el cobro mensual

Una vez que el inquilino está viviendo en la propiedad, establecé una rutina clara:

• Fecha límite de pago (ej: hasta el 5 de cada mes)
• Canal de pago preferido (transferencia bancaria es lo más práctico)
• Emisión de recibo de pago (obligatorio en la práctica y recomendable jurídicamente)

Llevar un registro de cada cobro es fundamental, especialmente para demostrar pagos en caso de conflictos.

Errores frecuentes del propietario primerizo

❌ No hacer inventario al inicio: si no documentás el estado de la propiedad antes de que entre el inquilino, no podés probar después que los daños los causó el inquilino.

❌ Firmar sin garantías: nunca firmes un contrato sin garantía o sin haberse asegurado de la solvencia del inquilino.

❌ No registrar el contrato: tiene consecuencias fiscales y jurídicas.

❌ Olvidar actualizar el alquiler en tiempo: perdés plata cada mes que no aplicás el ajuste que corresponde.

❌ No emitir recibos: el recibo protege tanto al propietario como al inquilino.

La tecnología puede ayudarte

Llevar todo esto manualmente en papel o Excel es posible, pero ineficiente y propenso a errores. Una herramienta como rentik te permite registrar contratos, hacer seguimiento de cobros, aplicar ajustes automáticamente y emitir recibos desde el celular.

Si administrás incluso una sola propiedad, tener todo organizado digitalmente desde el principio te ahorra muchos dolores de cabeza a futuro.