Cómo hacer el inventario de una propiedad antes de alquilar

El inventario de la propiedad es el documento que describe el estado en que se entrega el inmueble al inicio del contrato. Es la referencia que se usa al final para determinar si el inquilino devuelve la propiedad en las mismas condiciones (con el desgaste normal del uso).

Sin inventario, los conflictos al final del contrato son casi inevitables. Con un inventario bien hecho, la mayoría se resuelven solos.

Por qué el inventario es imprescindible

Imaginate este escenario: el inquilino se va después de 2 años y dejó la propiedad con agujeros en las paredes, un espejo roto y manchas en el piso. El inquilino dice "eso ya estaba así cuando entré". Sin un documento que pruebe el estado inicial de la propiedad, el propietario no puede demostrar lo contrario.

El inventario es la prueba fehaciente del estado de la propiedad al inicio. Sin él, tenés la carga de la prueba invertida.

Qué debe incluir el inventario

El inventario debe describir cada ambiente de la propiedad con el suficiente detalle como para poder comparar al final del contrato.

Estructura por ambientes

Para cada ambiente, documentar:

• Paredes: color, estado (manchas, agujeros, rayones, humedad)
• Techo: estado (manchas, humedad, grietas)
• Piso: material, estado (rayones, manchas, roto o chips)
• Ventanas y persianas: funcionamiento, estado del vidrio y del marco
• Puertas: funcionamiento, estado de la pintura y de la cerradura

Elementos específicos:

Cocina:

• Mesada: material y estado
• Fregadero (pileta): estado, si el grifo funciona bien
• Hornallas: cuántas funcionan, estado de las perillas
• Horno: estado
• Caños de gas visible: estado

Baño/s:

• Inodoro: tapa, cisterna, funcionamiento
• Ducha o bañera: estado del revestimiento, funcionamiento del grifo
• Lavabo: estado, grifo sin pérdidas
• Espejo: estado
• Ventilación

Habitaciones y living:

• Paredes y pintura
• Piso
• Iluminación (artefactos incluidos o no)
• Aberturas

Balcón o terraza (si aplica):

• Piso
• Barandas
• Estado del desagüe

Electrodomésticos e instalaciones

Si la propiedad se alquila con electrodomésticos o instalaciones específicas, incluir en el inventario:

| Elemento | Marca | Modelo | Estado | |---------|-------|--------|--------| | Heladera | Samsung | RT38 | Funciona, rayón en puerta derecha | | Lavarropas | Drean | Fuzzy 706 | Funciona correctamente | | Aire acondicionado | Carrier | FAN COIL 1800 | Funciona, control remoto funciona | | Calefón | Longvie | 14L | Funciona, sin observaciones |

Llaves y accesorios

• Cantidad de juegos de llaves entregados
• Control del portero eléctrico
• Control de cochera (si aplica)
• Otros accesos (llave de medidor de gas, etc.)

Cómo documentar con fotos y video

La documentación fotográfica es la parte más importante del inventario. Un texto sin fotos es débil; fotos sin texto pueden ser ambiguas.

Cómo tomar las fotos:

1. Fotografiá cada ambiente con una foto general desde la esquina (para capturar el mayor espacio)
2. Fotografiá los detalles relevantes: defectos preexistentes, estado de artefactos, etc.
3. Activá la ubicación y fecha en las fotos (muchos celulares lo hacen automáticamente)
4. Las fotos deben ser nítidas y bien iluminadas

Video recorrido: Un video recorrido de 2-5 minutos que muestre cada ambiente es incluso mejor que las fotos, porque captura el contexto y los detalles en movimiento. Un video "selfie" con el inquilino presente es muy difícil de cuestionar.

Cómo guardar la documentación:

• En cloud (Google Drive, iCloud, Dropbox) para que no se pierda
• Compartir con el inquilino por email (así queda prueba de que ambos la recibieron)

La firma del inventario

El inventario no vale nada sin la firma de ambas partes. Debe ser firmado por:

• El propietario (o administrador con poder)
• El inquilino

Idealmente también por el garante, aunque esto es menos común.

Dónde se firma: El inventario suele adjuntarse al contrato como anexo o se firma en el mismo acto de entrega de llaves.

Si el inquilino no quiere firmar: Si el inquilino se niega a firmar el inventario, es una señal de alerta. En ese caso, conviene hacer el inventario igualmente, enviárselo por email con acuse de lectura, y dejar constancia de la negativa.

Observaciones del inquilino

El inquilino tiene derecho a agregar observaciones propias al inventario. Esto es legítimo y protege al inquilino ante defectos que el propietario no incluyó.

Por ejemplo: "el baño tiene una rajadura en la ducha no mencionada en el inventario del propietario" — si el inquilino lo agrega y el propietario lo reconoce (o no lo cuestiona), queda documentado que ese defecto preexistía.

El inventario de salida

Al finalizar el contrato, se hace un inventario de salida siguiendo el mismo esquema que el inicial. La comparación entre ambos determina:

• Desgaste normal: responsabilidad del propietario
• Daños por mal uso: responsabilidad del inquilino

Es ideal hacer el inventario de salida en presencia de ambas partes, con suficiente tiempo antes de que el inquilino devuelva las llaves para poder discutir cualquier discrepancia.

Template básico de inventario

Podés usar este esquema como base:

INVENTARIO DE ESTADO DE LA PROPIEDAD
Dirección: ______________
Fecha de inicio del contrato: __/__/____
Propietario: ______________
Inquilino: ______________

LIVING / COMEDOR
Paredes: ☐ Buen estado  ☐ Manchas  ☐ Agujeros  ☐ Humedad
Observaciones: _______

COCINA
...

BAÑO
...

DORMITORIO 1
...

ELECTRODOMÉSTICOS
...

LLAVES ENTREGADAS
Cantidad: __ juegos de llaves + __ controles de portero eléctrico

FIRMA PROPIETARIO: _______________________
FIRMA INQUILINO: _________________________
Fecha: __/__/____

---

El inventario lleva entre 30 y 90 minutos hacerlo bien. Es el tiempo mejor invertido de todo el proceso de alquiler, porque puede ahorrarte meses de conflicto al final.