Plazo mínimo de alquiler en Argentina: lo que dice la ley vigente

Uno de los cambios más significativos del DNU 70/2023 fue la eliminación del plazo mínimo de 3 años que imponía la Ley 27.551. Esta medida generó mucha confusión: ¿ya no hay plazo mínimo? ¿Puedo alquilar por 6 meses? ¿Y si el contrato no dice el plazo?

La respuesta es más matizada que un simple "sí" o "no". Te lo explicamos en detalle.

¿Qué dice la ley vigente?

El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551, que exigía un plazo mínimo de 3 años para contratos de vivienda. La Ley Bases 27.742 (2024) ratificó esa derogación.

A partir de entonces, el plazo de los contratos de locación se pacta libremente entre las partes.

Pero eso no significa que el Código Civil y Comercial (CCyC) dejó de aplicarse. El CCyC sigue vigente y establece plazos supletorios: son los que se aplican cuando el contrato no fija un plazo.

Los plazos supletorios del CCyC

Si el contrato no especifica el plazo, el CCyC fija los siguientes:

• Locación habitacional (vivienda permanente): 2 años (art. 1198 CCyC)
• Locación comercial: 3 años (art. 1198 CCyC)
• Locación de muebles: determinada por el uso al que se destinan

Estos plazos son supletorios, no obligatorios. Si las partes pactan un plazo distinto (menor o mayor), ese plazo rige.

¿Puedo alquilar por menos de 2 años?

Sí. Con el DNU 70/2023 las partes pueden acordar el plazo que quieran: 6 meses, 1 año, 18 meses, 5 años. Cualquier plazo es válido si está escrito en el contrato y ambas partes lo aceptan.

Implicancias de alquilar por plazos cortos:

• Mayor rotación de inquilinos → más gastos y tiempo de desocupación
• Más trabajo administrativo para renovar contratos
• Algunas zonas tienen mayor demanda de alquileres cortos (temporales, cerca de universidades)
• El propietario puede recuperar la propiedad más rápidamente si lo necesita

¿Cuándo tiene sentido un contrato corto?

• Alquileres temporales (turismo, estudiantes)
• Situaciones donde el propietario prevé necesitar la propiedad próximamente
• Mercados con alta rotación

Contratos sin plazo determinado

Si el contrato no fija ningún plazo y las partes no acuerdan expresamente un plazo diferente al supletorio, se aplican los plazos del CCyC: 2 años para vivienda, 3 para comercial.

Un contrato sin plazo no es inválido, pero genera incertidumbre. Es mucho mejor siempre establecer el plazo de manera explícita.

Renovación y qué pasa al vencimiento

Cuando vence el contrato, hay tres caminos:

1. El inquilino se va voluntariamente: el propietario recupera la propiedad. Fin.

2. Las partes renuevan el contrato: por otro plazo y con las condiciones que acuerden. El DNU 70/2023 permite renegociar el alquiler libremente al renovar.

3. El inquilino se queda sin renovar (tácita reconducción): si el propietario acepta recibir el alquiler después del vencimiento sin hacer nada, puede entenderse como una renovación tácita. Para evitar esto, si el contrato venció y el inquilino se queda sin que se haya renovado formalmente, hay que notificar por escrito que no se renueva y exigir la desocupación.

Rescisión anticipada por parte del inquilino

El CCyC (art. 1221) otorga al inquilino el derecho de salir antes del vencimiento pagando una penalidad que varía según el momento de la rescisión:

• Antes del primer año: equivalente a 1,5 alquileres
• Después del primer año: equivalente a 1 alquiler

Esta compensación debe notificarse con 60 días de anticipación por escrito. Si el propietario tenía la propiedad publicada y ya tenía otro inquilino o alguna pérdida concreta, puede reclamar adicionalmente.

Rescisión anticipada por parte del propietario

El propietario no tiene derecho unilateral de rescindir anticipadamente el contrato salvo causas graves (incumplimiento del inquilino, uso del inmueble para actividades prohibidas, etc.). Si el propietario rescinde sin causa, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios.

Alquileres temporales: régimen especial

Los alquileres temporales (de hasta 3 meses para turismo o circunstancias especiales) tienen un régimen diferente. Con el DNU 70/2023, estos contratos son válidos por cualquier plazo y se rigen por las condiciones que las partes acuerden.

Los contratos temporales vía plataformas como Airbnb o Booking tienen sus propias condiciones y no se rigen exactamente igual que una locación tradicional.

Resumen práctico

| Situación | Plazo | |-----------|-------| | Contrato con plazo pactado | El que acuerden las partes | | Contrato sin plazo (vivienda) | 2 años (supletorio CCyC) | | Contrato sin plazo (comercial) | 3 años (supletorio CCyC) | | Antes del DNU (Ley 27.551) | Mínimo 3 años obligatorios | | Contratos anteriores al DNU | Siguen rigiéndose por Ley 27.551 hasta su vencimiento |

Los contratos anteriores al DNU

Si tenés un contrato firmado antes de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 (diciembre 2023), ese contrato sigue rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su vencimiento. Eso significa:

• El plazo mínimo original de 3 años sigue en pie
• El ajuste sigue siendo por ICL con frecuencia anual

Solo al renovar o firmar un nuevo contrato después del DNU, se pueden usar las nuevas condiciones.

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En definitiva: en 2026, el plazo de alquiler en Argentina es libre. Pero la libertad viene con responsabilidad: si el contrato no es claro sobre el plazo y las condiciones de salida, se generan ambigüedades que suelen terminar mal para alguna de las partes.