Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de una propiedad en alquiler

Una de las preguntas más frecuentes —y más mal respondidas— en el mundo de los alquileres es: "¿cuánto rinde alquilar en Argentina?"

La respuesta depende de cómo calcules la rentabilidad. Muchos propietarios solo calculan la rentabilidad bruta (el alquiler dividido el valor del inmueble) y sobreestiman lo que realmente ganan. La rentabilidad neta, que descuenta todos los gastos, suele ser significativamente menor.

Rentabilidad bruta vs. neta

Rentabilidad bruta: el alquiler anual como porcentaje del valor del inmueble, sin descontar gastos.

Rentabilidad neta: el ingreso real después de descontar todos los gastos asociados al inmueble.

La diferencia entre ambas puede ser de 2 a 4 puntos porcentuales —lo que representa miles de dólares al año.

Cómo calcular la rentabilidad bruta

Fórmula:

Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) ÷ Valor del inmueble × 100

Ejemplo:

• Departamento en Palermo, CABA
• Valor de mercado: USD 90.000 (tipo de cambio MEP: $1.200/USD → $108.000.000)
• Alquiler mensual: $550.000

Ingresos anuales: $550.000 × 12 = $6.600.000 Valor en pesos: $108.000.000 Rentabilidad bruta: ($6.600.000 ÷ $108.000.000) × 100 = 6,1% anual

Pero este 6,1% no es lo que realmente te quedó.

Qué gastos hay que descontar para calcular la rentabilidad neta

Para llegar a la rentabilidad neta, hay que restar todos los gastos:

Gastos fijos anuales:

• Impuesto inmobiliario / ABL (si lo paga el propietario)
• Expensas extraordinarias promedio del año
• Seguro del inmueble

Gastos variables:

• Reparaciones y mantenimiento (promedio anual)
• Comisión del administrador (si usás uno)
• Vacancia: los meses que la propiedad está sin alquilar entre contratos
• Honorarios del abogado en caso de conflictos legales (no es anual, pero sí es un riesgo)

Gastos de oportunidad:

• El tiempo que invertís en la gestión (si lo hacés vos, tiene valor)

Ejemplo de cálculo de rentabilidad neta

Continuando con el mismo departamento:

| Concepto | Anual | |----------|-------| | Alquiler bruto | $6.600.000 | | ABL | -$180.000 | | Expensas extraordinarias | -$150.000 | | Seguro del inmueble | -$80.000 | | Reparaciones y mantenimiento | -$200.000 | | Comisión del administrador (8%) | -$528.000 | | Vacancia estimada (1 mes/año) | -$550.000 | | Total gastos | -$1.688.000 | | Ingreso neto anual | $4.912.000 |

Rentabilidad neta en pesos: ($4.912.000 ÷ $108.000.000) × 100 = 4,5%

Y si lo expresamos en dólares: Ingreso neto en USD: $4.912.000 ÷ $1.200 = USD 4.093 Rentabilidad neta en USD: (USD 4.093 ÷ USD 90.000) × 100 = 4,5%

Pasamos del 6,1% bruto al 4,5% neto. Y esto asumiendo que no hubo meses de mora ni gastos legales.

La vacancia: el gasto que más se subestima

La vacancia (los meses en que la propiedad está sin alquilar) es uno de los costos más subestimados. Entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente, es habitual que pasen entre 2 y 8 semanas, dependiendo del mercado y la época del año.

Incluso 1 mes de vacancia al año sobre un alquiler de $550.000 representa $550.000 de ingreso perdido —más del 8% del ingreso bruto anual.

Cómo minimizar la vacancia:

• Tener el inmueble en buenas condiciones para alquilarlo rápido
• Empezar a buscar nuevo inquilino con 60-90 días de anticipación al vencimiento
• Tener una red de contactos (agentes, portales, referidos)

Rentabilidad en dólares vs. en pesos

Una de las particularidades del mercado argentino es que la rentabilidad en pesos puede ser engañosa. Si la inflación es del 60% anual y el alquiler sube el mismo 60%, la rentabilidad nominal parece estable. Pero en dólares puede haber caído significativamente si el peso se devaluó más que la inflación.

Por eso, para inversores que piensan en dólares, la métrica relevante es la rentabilidad neta en dólares, no en pesos.

Comparación con otras inversiones

Para evaluar si alquilar vale la pena, compará con las alternativas:

| Inversión | Rentabilidad anual estimada (USD) | |-----------|----------------------------------| | Alquiler (rentabilidad neta) | 4-5% | | Plazo fijo en dólares (ON corporativas) | 6-8% | | Bonos soberanos argentinos | variable, riesgo alto | | S&P 500 (largo plazo) | ~7-10% promedio histórico |

Alquilar en Argentina da una rentabilidad en dólares del 4-5% neto, lo que es competitivo si considerás que también tenés la apreciación del capital (el inmueble puede subir de valor) y la estabilidad relativa de tener un activo físico.

Herramientas para calcular tu rentabilidad

En rentik tenés un dashboard que muestra, para cada propiedad:

• Ingresos mensuales y anuales
• Gastos cargados
• Ingreso neto
• Evolución histórica del alquiler vs. índices

Y si querés hacer el cálculo rápido de rentabilidad para evaluar si vale la pena alquilar, usá nuestra calculadora de alquiler.

---

La rentabilidad real de alquilar en Argentina está entre el 3,5% y el 5,5% neto anual en dólares para propiedades bien gestionadas. No es espectacular, pero combinado con la apreciación potencial del capital y la estabilidad del activo, sigue siendo una inversión válida para muchos perfiles.

Lo que sí es claro: no calculés solo la rentabilidad bruta. Los gastos son reales y significativos.