Reparaciones en alquileres: ¿quién paga qué? Guía clara para propietarios e inquilinos

"Se rompió la calefacción. ¿Lo pago yo o lo paga el propietario?" Esta pregunta aparece en miles de conversaciones de WhatsApp entre inquilinos y propietarios (o administradores) cada invierno. Y la respuesta, aunque tiene reglas claras, depende del tipo de rotura, las circunstancias y lo que dice el contrato.

Esta guía te da las reglas claras para saber quién paga qué.

El principio general del CCyC

El Código Civil y Comercial (CCyC) establece en su artículo 1201 que el locador (propietario) mantiene la obligación de conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido. Esto significa que las reparaciones necesarias para que la propiedad sea habitable y funcional son, en principio, responsabilidad del propietario.

Sin embargo, hay excepciones importantes que tienen que ver con la causa de la rotura.

Las tres categorías de reparaciones

1. Reparaciones por desgaste normal del uso

Son las que ocurren por el simple paso del tiempo y el uso habitual de la propiedad. Ejemplos:

• Grifo que gotea por desgaste de las gomas
• Cerradura que se desgasta y cuesta girar
• Bisagras de puertas o ventanas que chirrían
• Humedad por problemas estructurales del edificio
• Revoque que se desprende por el tiempo
• Calefón que termina su vida útil normal

¿Quién paga? El propietario.

La lógica es que el propietario es dueño del inmueble y de sus instalaciones. El desgaste natural de esas instalaciones no es culpa del inquilino; es el costo de ser propietario.

2. Daños causados por el mal uso del inquilino

Son los daños que ocurren por negligencia, descuido o uso inadecuado del inquilino. Ejemplos:

• Grifo roto porque el inquilino lo forzó
• Agujeros en las paredes por clavos o anclajes mal hechos
• Vidrios rotos por un descuido
• Piso dañado por arrastar muebles pesados sin protección
• Mancha o quemadura en el piso o pared
• Daños causados por mascotas (arañazos en puertas, orina en pisos)
• Electrodoméstico roto por mal uso

¿Quién paga? El inquilino.

El inquilino es responsable de devolver la propiedad en el mismo estado en que la recibió, con el desgaste normal del uso. Los daños por mal uso van más allá del desgaste normal.

3. Reparaciones urgentes

Son aquellas que deben hacerse de inmediato para preservar la habitabilidad de la propiedad o para evitar daños mayores. Ejemplos:

• Pérdida de agua que genera inundación
• Calefón roto en pleno invierno
• Instalación eléctrica con cortocircuito
• Cañería rota

¿Quién paga? En principio, el propietario (porque son reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad). Pero si el propietario no responde a tiempo, el inquilino puede hacer la reparación por su cuenta y descontarla del alquiler.

Procedimiento para que el inquilino haga una reparación urgente:

1. Notificar al propietario/administrador por escrito (WhatsApp con foto, email)
2. Dar un plazo razonable según la urgencia (24-48 horas para urgencias críticas)
3. Si no responde o no actúa, contratar el servicio y guardar todos los comprobantes
4. Notificar que se hará uso del artículo 1201 del CCyC
5. Descontar el costo de la próxima cuota de alquiler, adjuntando los comprobantes

Precaución: el monto descontado debe ser razonable y documentado. No se puede usar esto como excusa para hacer reparaciones discrecionales.

Tabla de reparaciones comunes

| Reparación | Causa | Quién paga | |-----------|-------|-----------| | Grifo gotea (desgaste) | Desgaste | Propietario | | Grifo roto por fuerza | Mal uso | Inquilino | | Calefón agotó vida útil | Desgaste | Propietario | | Calefón roto por mal uso | Mal uso | Inquilino | | Humedad estructural | Problema del edificio | Propietario | | Humedad por ventana abierta | Descuido | Inquilino | | Pintura deteriorada (tiempo) | Desgaste | Propietario | | Pintura dañada (rayones, etc.) | Mal uso | Inquilino | | Rotura de cerradura por desgaste | Desgaste | Propietario | | Pérdida de llave | Descuido | Inquilino | | Ascensor roto | Edificio | Expensas extraordinarias | | Electrodoméstico del propietario | Desgaste | Propietario | | Electrodoméstico del inquilino | Su responsabilidad | Inquilino |

El inventario inicial: la clave para evitar disputas

El principal problema al final del contrato es: ¿quién causó los daños que se detectan? Sin inventario inicial firmado y documentado (idealmente con fotos), es muy difícil probar si el daño ya existía cuando entró el inquilino o si lo causó el inquilino.

Qué debe incluir el inventario:

• Estado de paredes, pisos y techos en cada ambiente
• Estado de aberturas (puertas, ventanas, persianas)
• Estado de instalaciones (plomería, electricidad, gas)
• Estado de electrodomésticos incluidos (con marca, modelo y estado)
• Fotografías con fecha en cada ambiente y de cada elemento relevante
• Firma de ambas partes

El inventario se hace al inicio del contrato y al final, para comparar.

Al final del contrato: la revisión de salida

Cuando el inquilino se va, lo ideal es hacer una revisión de la propiedad en conjunto (propietario o administrador + inquilino). Esto permite:

• Detectar los daños en presencia de ambas partes
• Acordar en el momento quién paga qué
• Evitar disputas posteriores sobre el depósito

Si el inquilino no puede estar presente, dejá todo documentado por escrito y en fotos, y enviáselo.

El depósito como mecanismo de compensación

El depósito de garantía sirve precisamente para cubrir daños y deudas al final del contrato. Si hay daños imputables al inquilino, el propietario puede retener parte o todo el depósito para cubrirlos.

Si el depósito no alcanza para cubrir los daños, el propietario puede reclamar judicialmente la diferencia.

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Las reparaciones no tienen que ser una guerra. Con un inventario inicial claro, comunicación fluida durante el contrato y una revisión de salida en conjunto, la gran mayoría de los conflictos se resuelven sin drama.