Alta de inquilino: documentación y pasos necesarios en Argentina

El "alta de inquilino" es el proceso completo que va desde la selección del candidato hasta el momento en que el inquilino está viviendo en la propiedad con todo en regla. Es una etapa crítica que muchos propietarios hacen incompleta, dejando cabos sueltos que después generan problemas. Esta guía cubre cada paso del proceso con el nivel de detalle necesario para hacerlo bien.

Antes de la firma: la documentación a reunir Antes de que el inquilino entre, tenés que tener: Del inquilino:

• DNI (original o copia certificada)
• Últimos 3 recibos de sueldo o documentación de ingresos
• CUIT o CUIL (para el RELI)
• CBU bancaria (para transferencias de alquiler)
• Referencias del propietario anterior (si aplica) Del garante (si es garantía propietaria):
• DNI
• Escritura del inmueble
• Informe del Registro de la Propiedad (libre de cargas)
• CUIT o CUIL Si es seguro de caución:
• Copia de la póliza aprobada
• Número de póliza y datos de la aseguradora
• Verificación de vigencia Inventario de la propiedad:
• Documento escrito con el estado de cada ambiente
• Fotos o video con fecha (idealmente con el inquilino presente)
• Firmado por ambas partes

La firma del contrato El contrato debe firmarse en presencia de ambas partes (propietario o su representante, e inquilino). Idealmente con certificación de firmas ante escribano o banco. Qué verificar antes de firmar:

• Que todas las cláusulas estén completas y no queden espacios en blanco
• Que el índice de ajuste esté especificado (IPC, ICL u otro con la frecuencia)
• Que la distribución de gastos esté clara
• Que el monto y condiciones del depósito estén especificados
• Que el garante (si aplica) haya firmado Cuántas copias: al menos dos, una para cada parte. Si hay garante, una tercera para el garante.

Cobro del primer pago Al momento de la firma (o al inicio de la ocupación), se cobra: 1. Primer mes de alquiler (o el proporcional si la entrada no es el día 1)

2. Depósito de garantía
3. Comisión inmobiliaria (si aplica y si corresponde al inquilino) Emitir un recibo por cada concepto. El recibo del depósito es especialmente importante porque documenta que el propietario lo recibió y se compromete a devolverlo.

Registro del contrato en AFIP (RELI) El registro en el RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) de AFIP es obligatorio para contratos de locación de vivienda. Cómo registrarlo:

1. Ingresar a AFIP con CUIT y clave fiscal
2. Ir al servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles"
3. Cargar los datos del contrato: partes, inmueble, monto inicial, plazo
4. El sistema genera un código de registro Plazo: 15 días corridos desde la firma del contrato. Consecuencias de no registrar:

• Multas de AFIP
• Complicaciones para declarar los ingresos correctamente
• En caso de juicio, puede dificultar la prueba del contrato Nota: algunos propietarios informales no registran sus contratos. Esto genera un riesgo fiscal que puede ser significativo si AFIP detecta el alquiler por otros medios.

Alta de servicios a nombre del inquilino Idealmente, los servicios de la propiedad deben pasarse a nombre del inquilino al inicio del contrato. Esto evita que las facturas lleguen al propietario y que las deudas del inquilino queden en el historial del propietario. Servicios que conviene pasar:

• Luz eléctrica (EDENOR, EDESUR, distribuidoras provinciales)
• Gas natural (Metrogas, distribuidoras provinciales)
• Internet / TV cable (si es de servicio individual) Cómo hacerlo: cada empresa tiene su procedimiento de cambio de titularidad. Generalmente requieren DNI, constancia del contrato de alquiler y un formulario de cambio de titular. Agua y cloacas: en CABA, Aysa factura por propietario y no se puede cambiar de titular en alquiler. El propietario recibe la factura pero puede acordar con el inquilino la forma de pago.

Registro en el sistema de gestión Si usás una herramienta como rentik, el alta del inquilino implica cargar en el sistema:

• Datos del inquilino y sus contactos
• Datos del contrato (fechas, monto inicial, índice de ajuste)
• Datos del garante
• Monto del depósito recibido
• Próxima fecha de ajuste automático Hacer esto al inicio te evita tener que buscar información después y garantiza que los ajustes se apliquen en tiempo.

Lista de verificación (checklist) del alta de inquilino Documentación del inquilino reunida y verificada Garantía verificada (escritura, póliza, etc.) Inventario inicial firmado y con fotos Contrato firmado con certificación de firmas Primer mes y depósito cobrado con recibos emitidos Contrato registrado en AFIP (RELI) dentro de los 15 días Servicios (luz, gas, internet) en trámite de cambio de titular Alta en el sistema de gestión con próxima fecha de ajuste Bienvenida al inquilino con instrucciones de pago y contactos

La comunicación inicial con el inquilino Una vez que el inquilino está en la propiedad, conviene enviarle un mensaje o email de bienvenida que incluya:

• Contacto del administrador (WhatsApp, email) para emergencias y consultas
• Fecha de vencimiento del pago mensual
• CBU o cuenta bancaria para las transferencias
• Instrucciones para el pago de expensas (si las paga directamente al consorcio)
• Nombre del administrador del consorcio y teléfono de emergencias del edificio Esta comunicación inicial establece las reglas de juego claras desde el principio y reduce los mensajes de "¿a quién le transfiero?" o "¿cuánto tengo que pagar este mes?".

---

Un alta de inquilino bien hecha tarda entre 2 y 5 días (más el tiempo de registro en AFIP). La inversión de tiempo es mínima en comparación con los problemas que evita.