Cómo manejar el depósito de garantía: cobro, devolución y actualización

El depósito de garantía es uno de los aspectos más conflictivos al final de un alquiler. ¿Cuándo se devuelve? ¿Actualizado o no? ¿El propietario puede retenerlo sin justificación? ¿Qué pasa si hay daños?

Esta guía aclara todo lo relacionado con el depósito de garantía en el marco del DNU 70/2023 vigente en 2026.

¿Qué es el depósito de garantía?

El depósito de garantía (o "caucione") es una suma de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato. Su función es servir de respaldo ante:

• Falta de pago del alquiler
• Daños en la propiedad imputables al inquilino
• Deudas por servicios o expensas que el inquilino no pagó

Si al final del contrato todo está en orden (el inquilino pagó todo y la propiedad está en buen estado), el depósito debe devolverse.

¿Cuánto es el depósito en 2026?

Con el DNU 70/2023, ya no hay tope legal de 1 mes (que establecía la Ley 27.551). Las partes pueden acordar libremente el monto del depósito.

Práctica del mercado en 2026:

• Entre 1 y 2 meses de alquiler es lo más común
• En propiedades de mayor valor o riesgo (amobladas, con muchos electrodomésticos), el propietario puede pedir más
• En mercados con mucha oferta, el propietario puede pedir menos para atraer inquilinos

¿Cuándo se cobra el depósito?

El depósito se cobra al momento de la firma del contrato o al inicio de la ocupación. No se puede pedir el depósito y después decirle al inquilino que espere para entrar.

El depósito no es un mes de alquiler adelantado. Son dos cosas distintas:

• Depósito: garantía que se devuelve si todo está en orden
• Primer mes de alquiler: pago del mes en que entra a vivir

Es común que se pida el primer mes de alquiler + el depósito al momento de firmar (además de la comisión inmobiliaria si aplica).

¿Cómo se actualiza el depósito?

Aquí está uno de los puntos más importantes: el depósito que el inquilino dio al inicio puede valer mucho menos al final del contrato si hubo inflación significativa durante el período. En un contrato de 2 años con inflación acumulada del 100%, un depósito de 1 mes inicial representa apenas medio mes de alquiler al final.

Opciones para manejar la actualización:

Opción 1: Depósito fijo sin actualización (menos protección para el propietario) El inquilino entrega 1 mes al inicio y recibe el mismo monto al final. Simple pero vulnerable a la inflación.

Opción 2: Depósito actualizado por el mismo índice del contrato (equilibrado) El depósito se actualiza en la misma proporción que el alquiler. Si el alquiler subió un 50% en el período, el depósito también.

Opción 3: Depósito equivalente al último mes de alquiler (más protección) Al final del contrato, el depósito equivale al valor del último mes de alquiler. Esto da la protección más real al propietario.

Recomendación: Especificá en el contrato la opción 3 o la opción 2. No dejes el depósito sin cláusula de actualización o quedará desactualizado.

¿En cuánto tiempo se devuelve el depósito?

El CCyC establece que el depósito debe devolverse al momento en que el inquilino restituye el inmueble. En la práctica, los propietarios suelen pedir un plazo de 15-30 días para verificar que no quedan deudas pendientes (expensas, servicios) y revisar el estado de la propiedad.

Si el propietario no devuelve el depósito en un plazo razonable sin justificación, el inquilino puede intimar fehacientemente al pago.

¿Cuándo puede el propietario retener el depósito?

El propietario puede retener el depósito (total o parcialmente) para cubrir:

1. Alquileres impagos: si el inquilino dejó meses de deuda
2. Deudas de servicios o expensas: que corresponden al inquilino y no fueron pagadas
3. Daños en la propiedad: imputables al inquilino (más allá del desgaste normal)

Lo que el propietario NO puede retener:

• El depósito no se puede retener por "prevención" o sin causa concreta
• No se puede retener por el desgaste normal del uso (eso es responsabilidad del propietario)
• No se puede retener por mejoras que el inquilino hizo con autorización del propietario

Cómo documentar para evitar conflictos

Para proteger ambas partes:

Al inicio del contrato:

• Inventario firmado con el estado de la propiedad
• Fotos y videos con fecha de cada ambiente y elemento relevante
• Copia del recibo del depósito firmada por el propietario

Durante el contrato:

• Registro de los pagos de alquiler
• Comprobantes de expensas y servicios

Al final del contrato:

• Revisión del inmueble en conjunto
• Documentación de daños (fotos fechadas)
• Carta de finiquito cuando se devuelve el depósito y todo está en orden

¿Qué pasa si los daños superan el depósito?

Si los daños o las deudas son mayores al monto del depósito, el propietario puede retener el depósito completo y reclamar judicialmente la diferencia al inquilino. Este proceso requiere prueba de los daños (presupuestos, facturas) y puede ser largo.

Por eso, una buena garantía adicional (seguro de caución, garante propietario) es más efectiva que un depósito grande, ya que permite cobrar deudas mayores de manera más ágil.

El depósito como parte del proceso de salida

El proceso ideal de salida incluye:

1. Notificación de salida con 60 días de anticipación (si el inquilino rescinde antes de tiempo) o al vencimiento
2. Entrega de llaves y revisión conjunta del inmueble
3. Verificación de deudas pendientes (último recibo de servicios, expensas)
4. Determinación de daños imputables al inquilino
5. Acuerdo sobre el monto a devolver (depósito completo, o con descuentos por deudas/daños)
6. Transferencia del depósito al inquilino en el plazo acordado

Si todo esto se hace de manera ordenada, el 90% de los casos se resuelven sin conflicto.

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El depósito es una herramienta de protección, no de penalización. Con documentación clara desde el inicio y un proceso de salida ordenado, puede manejarse sin drama para ninguna de las partes.