Gastos que paga el inquilino vs. gastos del propietario

Una de las fuentes de conflicto más comunes en los alquileres argentinos es la distribución de gastos. ¿El propietario o el inquilino paga las expensas? ¿Qué pasa con el ABL? ¿Y si se rompe algo?

La respuesta depende de lo que diga el contrato —que hoy puede pactarse con mucha libertad— y de las convenciones del mercado. Te lo explicamos con claridad.

El principio general: "uso y goce" vs. "propiedad"

La lógica de fondo es simple:

• El inquilino paga lo que se deriva del uso de la propiedad: servicios que consume, gastos del funcionamiento cotidiano del edificio.
• El propietario paga lo que se deriva de su titularidad: impuestos sobre el inmueble, obras mayores del edificio, mejoras que incrementan el valor de la propiedad.

Sobre este principio general, el contrato puede modificar la distribución. Pero el mercado tiene convenciones bastante consolidadas.

Expensas ordinarias vs. extraordinarias

Este es el punto que genera más confusión.

Expensas ordinarias: son los gastos del funcionamiento cotidiano del consorcio: sueldo del portero, luz de las áreas comunes, limpieza, mantenimiento preventivo, seguros del edificio, honorarios del administrador. Estos gastos existen porque el inquilino vive en el edificio y se beneficia directamente de esos servicios.

Convención del mercado: las expensas ordinarias las paga el inquilino.

Expensas extraordinarias: son las contribuciones para obras mayores, reparaciones estructurales, mejoras del edificio que incrementan su valor (renovación del ascensor, pintura del frente, obras de impermeabilización). Estas obras benefician principalmente al propietario porque valorizan su inmueble.

Convención del mercado: las expensas extraordinarias las paga el propietario.

Truco práctico: en el recibo de expensas, las ordinarias y extraordinarias suelen estar listadas por separado. Si no, podés pedirle al administrador del consorcio que te aclare cuáles son cuáles.

Servicios (luz, gas, agua, internet)

El consumo de los servicios de la propiedad lo paga el inquilino. Esto incluye luz eléctrica, gas natural, agua corriente (si tiene medidor propio), internet y cable.

Lo que hay que tener claro es el cambio de titularidad de los servicios al inicio del contrato: lo ideal es que los servicios pasen a nombre del inquilino (o que quede documentado quién los paga) para evitar que el propietario termine con deudas del inquilino.

ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)

El ABL es un impuesto municipal sobre los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires. Técnicamente es un impuesto que recae sobre el propietario por ser titular del inmueble.

Sin embargo, en la práctica, muchos contratos lo trasladan al inquilino como parte de los gastos de la propiedad. Esto es perfectamente válido legalmente siempre que esté estipulado en el contrato.

Convención del mercado: 50/50 —algunos contratos lo pone al inquilino, otros al propietario. En alquileres de propiedades más económicas tiende a ir al inquilino; en propiedades de mayor valor, el propietario lo absorbe.

Impuesto inmobiliario provincial

En la provincia de Buenos Aires se llama "Impuesto Inmobiliario". En otras provincias tiene nombres distintos. Es un impuesto sobre la titularidad del inmueble y corresponde al propietario.

Algunos contratos lo trasladan al inquilino, pero es menos común que con el ABL.

Reparaciones

Las reparaciones son el punto más conflictivo:

Reparaciones por desgaste normal del uso: Por ejemplo, un grifo que gotea, una cerradura que se desgasta, un vidrio que se rompe por causas no imputables al inquilino. Estas reparaciones son responsabilidad del propietario, aunque en la práctica muchas veces el inquilino se hace cargo de las menores para evitar demoras.

Daños causados por el inquilino: Si el inquilino rompió algo por mal uso —agujeros en las paredes, electrodoméstico roto por descuido, daños por animales domésticos—, la reparación es responsabilidad del inquilino.

Reparaciones urgentes: Si hay una urgencia (inundación, falla del calefón en invierno) y el propietario no responde en tiempo razonable, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla del alquiler. Esto debe notificarse por escrito y estar respaldado por comprobantes.

Mejoras voluntarias: Si el inquilino instala algo por su propia iniciativa (aires acondicionados, armarios empotrados), no puede reclamar reembolso al final, salvo que el propietario lo haya autorizado y se haya pactado una compensación.

Tabla resumen

| Gasto | ¿Quién paga? | Nota | |-------|-------------|------| | Expensas ordinarias | Inquilino | Convención del mercado | | Expensas extraordinarias | Propietario | Convención del mercado | | Servicios (luz, gas, internet) | Inquilino | Convención del mercado | | ABL (CABA) | Variable | Depende del contrato | | Impuesto inmobiliario provincial | Propietario | Puede trasladarse por contrato | | Reparaciones por desgaste | Propietario | Salvo pacto diferente | | Daños por mal uso del inquilino | Inquilino | | | Mejoras del edificio (consorcio) | Propietario | Son expensas extraordinarias |

Lo que dice el contrato manda (dentro de los límites legales)

Con el DNU 70/2023, las partes tienen amplia libertad para pactar la distribución de gastos de la manera que más les convenga. Si el propietario quiere que el inquilino pague el ABL y el impuesto inmobiliario, puede incluirlo en el contrato.

Lo importante es que quede explícito en el contrato quién paga qué. Las ambigüedades son la principal fuente de conflictos.

Tips para evitar conflictos sobre gastos

1. Listá todos los gastos en el contrato con claridad: ordinarias, extraordinarias, ABL, servicios.
2. Cambiá los servicios a nombre del inquilino al inicio del contrato o acordá el mecanismo de pago.
3. Hacé inventario fotográfico al inicio para diferenciar desgaste normal de daños.
4. Guardá todos los comprobantes: boletas de expensas, tickets de reparaciones, facturas de servicios.
5. Comunicá los gastos por escrito: cualquier gasto que el administrador pague por cuenta del propietario debe estar documentado.

En rentik podés cargar los gastos de cada registro mensual y asignarlos a inquilino o propietario, lo que facilita enormemente el armado de la liquidación mensual y evita olvidos.