Alquileres en CABA, octubre 2026: un 2 ambientes cuesta $898.154 por mes
Alquilar un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio $898.154 por mes según los avisos publicados en septiembre 2026, el último dato disponible para este informe de octubre. Es 1,3% más que en agosto y 28,7% más que hace un año.
El dato que más importa para quien administra es otro: los alquileres de CABA suben menos que la inflación y menos que los contratos indexados. Abajo están los números, el ranking completo de barrios y qué hacer con eso.
Cuánto cuesta alquilar en CABA hoy
| Tipo de departamento (2 ambientes) | Precio por mes |
|---|---|
| Promedio de la Ciudad | $898.154 |
| A estrenar | $995.235 |
| Usado | $886.314 |
| Barrio del medio (mediana de 47 barrios) | $854.564 |
Un departamento a estrenar se publica 12,3% más caro que uno usado. En dólares, el promedio equivale a unos US$579 por mes, contra US$490 hace un año: medido en dólares el alquiler subió 18,3%.
Alquileres contra inflación: suben menos
| Últimos 12 meses | Variación |
|---|---|
| Precio publicado de un 2 ambientes | +28,7% |
| Inflación (IPC, sep 2025 a ago 2026) | +33,5% |
| ICL, contrato anual que ajusta en octubre | +31,7% |
En 12 meses el precio publicado quedó 4,8 puntos por debajo de la inflación. En términos reales, alquilar en CABA hoy es 3,6% más barato que hace un año.
La tendencia del año es de desaceleración. En febrero los avisos subieron 3,5% en un mes; desde mayo se mueven entre +1,3% y +1,7% mensual, siempre por debajo del IPC del mismo mes:
| Mes 2026 | Alquiler CABA | Alquiler Zona Norte | Inflación (IPC) |
|---|---|---|---|
| Enero | +2,7% | +2,1% | +2,9% |
| Febrero | +3,5% | +2,9% | +2,9% |
| Marzo | +3,0% | +2,1% | +3,4% |
| Abril | +2,4% | +0,8% | +2,6% |
| Mayo | +1,7% | +1,1% | +2,1% |
| Junio | +1,4% | +1,8% | +1,9% |
| Julio | +1,6% | +1,4% | +2,1% |
| Agosto | +1,5% | +0,9% | +1,7% |
| Septiembre | +1,3% | +0,9% | sin dato aún |
Los contratos indexados por ICL quedaron arriba del mercado
Un contrato anual que arrancó en octubre de 2025 con el precio promedio de ese momento y ajusta ahora por ICL sube 31,7%. Si se aplica ese mismo coeficiente al precio promedio actual, un 2 ambientes pasaría a $1.182.650: más caro que 46 de los 47 barrios de la Ciudad. Solo Puerto Madero se publica por encima de ese valor.
Para los contratos con ajuste cada 4 meses, el ICL de junio a octubre da 9,8%. Podés calcular el caso exacto de cada contrato con la calculadora de ajuste ICL e IPC.
Esto no quiere decir que el ajuste esté mal aplicado: es lo que dice el contrato. Quiere decir que el inquilino que compara con los avisos de su barrio va a encontrar opciones más baratas, y ahí aparece el riesgo de rescisión o de renegociación.
Precios de alquiler en CABA barrio por barrio
Los 47 barrios con datos de septiembre 2026, ordenados del más caro al más barato. La última columna compara con el promedio de la Ciudad ($898.154).
| # | Barrio | Precio 2 amb. | vs. promedio |
|---|---|---|---|
| 1 | Puerto Madero | $1.268.186 | +41,2% |
| 2 | Palermo | $1.005.424 | +11,9% |
| 3 | Núñez | $1.003.138 | +11,7% |
| 4 | Belgrano | $989.185 | +10,1% |
| 5 | Colegiales | $971.101 | +8,1% |
| 6 | Saavedra | $967.294 | +7,7% |
| 7 | Villa Urquiza | $958.358 | +6,7% |
| 8 | Chacarita | $958.325 | +6,7% |
| 9 | Recoleta | $935.867 | +4,2% |
| 10 | Villa Crespo | $933.648 | +4,0% |
| 11 | Villa Ortúzar | $933.437 | +3,9% |
| 12 | Coghlan | $922.597 | +2,7% |
| 13 | Parque Chas | $918.774 | +2,3% |
| 14 | Villa Devoto | $907.806 | +1,1% |
| 15 | Caballito | $902.907 | +0,5% |
| 16 | Agronomía | $892.791 | -0,6% |
| 17 | Almagro | $889.463 | -1,0% |
| 18 | Retiro | $876.289 | -2,4% |
| 19 | Villa Pueyrredón | $868.157 | -3,3% |
| 20 | Villa del Parque | $865.978 | -3,6% |
| 21 | Parque Chacabuco | $864.739 | -3,7% |
| 22 | San Telmo | $860.543 | -4,2% |
| 23 | Villa Luro | $859.494 | -4,3% |
| 24 | San Cristóbal | $854.564 | -4,9% |
| 25 | Parque Patricios | $853.965 | -4,9% |
| 26 | Barracas | $845.271 | -5,9% |
| 27 | Paternal | $840.890 | -6,4% |
| 28 | Villa General Mitre | $836.281 | -6,9% |
| 29 | Monserrat | $828.119 | -7,8% |
| 30 | Monte Castro | $824.325 | -8,2% |
| 31 | Santa Rita | $822.440 | -8,4% |
| 32 | Balvanera | $821.701 | -8,5% |
| 33 | Liniers | $819.833 | -8,7% |
| 34 | Villa Riachuelo | $817.968 | -8,9% |
| 35 | San Nicolás | $813.292 | -9,4% |
| 36 | Flores | $811.974 | -9,6% |
| 37 | Boedo | $810.193 | -9,8% |
| 38 | Vélez Sarsfield | $807.713 | -10,1% |
| 39 | Versalles | $807.226 | -10,1% |
| 40 | Constitución | $805.440 | -10,3% |
| 41 | Floresta | $786.948 | -12,4% |
| 42 | Mataderos | $776.805 | -13,5% |
| 43 | Villa Real | $775.117 | -13,7% |
| 44 | Parque Avellaneda | $746.942 | -16,8% |
| 45 | La Boca | $730.922 | -18,6% |
| 46 | Nueva Pompeya | $729.080 | -18,8% |
| 47 | Lugano | $660.673 | -26,4% |
Puerto Madero sigue en otra liga: $1.268.186, 26,1% más que el segundo. Después, el corredor norte (Palermo, Núñez, Belgrano, Colegiales, Saavedra, Villa Urquiza, Chacarita) se agrupa entre $958.325 y $1.005.424. El barrio más caro cuesta 1,9 veces lo que el más barato (Lugano, $660.673).
Para ver la evolución de cada barrio mes a mes, entrá al mapa de precios de alquiler de CABA.
Qué significa para quien administra alquileres
- Revisá los contratos que ajustan en los próximos 60 días y compará el alquiler ajustado con lo que se publica en el barrio. Si queda muy arriba, es mejor anticipar la conversación que enterarse con un preaviso de rescisión.
- Llevale los números al propietario. Una tabla simple con su alquiler, el ajuste y el precio del barrio ordena la charla sobre renovar, sostener o bajar el precio para no perder al inquilino.
- Es un buen momento para captar. Con los precios subiendo menos que la inflación, muchos propietarios sienten que su alquiler rinde menos. Mostrarles datos de su barrio y una gestión ordenada es la mejor forma de que te den la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes en CABA en octubre 2026?
En promedio $898.154 por mes según los avisos publicados en septiembre 2026. Un 2 ambientes usado se publica a $886.314 y uno a estrenar a $995.235.
¿Cuál es el barrio más caro y el más barato para alquilar en CABA?
El más caro es Puerto Madero ($1.268.186), seguido por Palermo ($1.005.424). El más barato es Lugano ($660.673), seguido por Nueva Pompeya ($729.080).
¿Los alquileres en CABA suben más que la inflación?
No. En los últimos 12 meses los precios publicados subieron 28,7% y la inflación fue 33,5%. Desde mayo la suba mensual de los alquileres quedó por debajo del IPC todos los meses.
¿Cuánto aumenta un alquiler por ICL en octubre 2026?
Un contrato anual que ajusta en octubre 2026 sube 31,7%. Con ajuste cuatrimestral, 9,8%. Ver qué es el ICL y cómo se calcula.
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Fuentes y metodología. Precios: promedio mensual de avisos publicados de departamentos de 2 ambientes en portales inmobiliarios, datos de septiembre 2026. Son precios pedidos, no de cierre. Inflación: IPC de INDEC (último dato publicado: agosto 2026). ICL: Banco Central (BCRA). Dólar: cotización informal promedio del mes. Cálculos de Rentik.
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