Cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires en octubre 2026: CABA y conurbano
En octubre de 2026, alquilar un departamento de 2 ambientes en Buenos Aires cuesta $898.154 por mes en la Ciudad (CABA), $826.916 en Zona Norte, $651.251 en Zona Oeste y $643.213 en Zona Sur, según los avisos publicados en septiembre. En los cuatro mercados los precios suben, pero menos que la inflación: la foto del año es la de un alquiler que se abarató en términos reales.
Este informe compara la Ciudad y las tres zonas del conurbano. Para el detalle de cada una: CABA, Zona Norte, Zona Oeste y Zona Sur.
Resumen: CABA y conurbano
| 2 ambientes | CABA | Zona Norte | Zona Oeste | Zona Sur |
|---|---|---|---|---|
| Precio promedio | $898.154 | $826.916 | $651.251 | $643.213 |
| Usado | $886.314 | $823.006 | $642.782 | $632.531 |
| A estrenar | $995.235 | $873.736 | $693.661 | $699.577 |
| Variación del mes | +1,3% | +0,9% | +1,3% | +1,3% |
| Variación en 2026 (desde diciembre) | +20,8% | +14,9% | +13,9% | +14,5% |
| Variación en 12 meses | +28,7% | +21,9% | +19,5% | +20,3% |
| Variación en 2 años | +77,0% | +74,8% | +90,3% | +82,8% |
| En dólares (informal) | US$579 | US$533 | US$420 | US$415 |
La zona más cara es CABA y la más barata Zona Sur: entre las dos hay $254.941 por mes de diferencia (39,6%). Respecto de CABA, Zona Norte es 8,6% más barata, Zona Oeste 37,9% y Zona Sur 39,6%.
Los alquileres frente a la inflación
La inflación de los últimos 12 meses (septiembre 2025 a agosto 2026) fue 33,5%. Los alquileres publicados subieron 28,7% en CABA, 21,9% en Zona Norte, 19,5% en Zona Oeste, 20,3% en Zona Sur.
Mes a mes, en 2026:
| Mes 2026 | CABA | Zona Norte | Zona Oeste | Zona Sur | Inflación (IPC) |
|---|---|---|---|---|---|
| Enero | +2,7% | +2,1% | +1,9% | +2,0% | +2,9% |
| Febrero | +3,5% | +2,9% | +2,3% | +2,0% | +2,9% |
| Marzo | +3,0% | +2,1% | +1,9% | +2,3% | +3,4% |
| Abril | +2,4% | +0,8% | +1,5% | +1,8% | +2,6% |
| Mayo | +1,7% | +1,1% | +1,4% | +0,9% | +2,1% |
| Junio | +1,4% | +1,8% | +1,2% | +1,1% | +1,9% |
| Julio | +1,6% | +1,4% | +0,7% | +1,0% | +2,1% |
| Agosto | +1,5% | +0,9% | +1,0% | +1,1% | +1,7% |
| Septiembre | +1,3% | +0,9% | +1,3% | +1,3% | sin dato aún |
Desde mayo los alquileres se moderaron: ningún mes superó al IPC en ninguna de las cuatro zonas.
El ICL corre más rápido que el mercado
Muchos contratos vigentes siguen actualizando por ICL, el índice que publica el Banco Central. Un contrato anual que ajusta en octubre 2026 sube 31,7%, por encima de lo que subieron los avisos en las cuatro zonas.
Aplicado al precio promedio actual, ese ajuste lleva un 2 ambientes a $1.182.650 en CABA, $1.088.847 en Zona Norte, $857.539 en Zona Oeste y $846.955 en Zona Sur. El resultado práctico es que muchos inquilinos con contrato indexado pagan más que lo que pediría hoy un aviso equivalente. Podés calcular cualquier ajuste con la calculadora de ICL e IPC y entender las diferencias en ICL vs. IPC: cuál conviene.
Los 10 lugares más caros para alquilar en Buenos Aires
| # | Barrio o localidad | Zona | Precio 2 amb. |
|---|---|---|---|
| 1 | Puerto Madero | CABA | $1.268.186 |
| 2 | Vicente López | Zona Norte | $1.008.499 |
| 3 | Olivos | Zona Norte | $1.005.575 |
| 4 | Palermo | CABA | $1.005.424 |
| 5 | Florida | Zona Norte | $1.004.955 |
| 6 | Núñez | CABA | $1.003.138 |
| 7 | Belgrano | CABA | $989.185 |
| 8 | Colegiales | CABA | $971.101 |
| 9 | Martínez | Zona Norte | $968.688 |
| 10 | La Lucila | Zona Norte | $968.564 |
Los 10 lugares más baratos para alquilar en Buenos Aires
| # | Barrio o localidad | Zona | Precio 2 amb. |
|---|---|---|---|
| 1 | Libertad | Zona Oeste | $407.270 |
| 2 | Longchamps | Zona Sur | $480.043 |
| 3 | El Jagüel | Zona Sur | $490.010 |
| 4 | Villa Elvira | Zona Sur | $499.495 |
| 5 | Paso del Rey | Zona Oeste | $504.196 |
| 6 | José C. Paz Centro | Zona Norte | $510.278 |
| 7 | Villa Celina | Zona Oeste | $525.093 |
| 8 | Villa de los Industriales | Zona Sur | $527.828 |
| 9 | Villa Argerich | Zona Sur | $534.125 |
| 10 | Isidro Casanova | Zona Oeste | $538.521 |
El ranking mezcla 177 barrios y localidades de las cuatro zonas.
Qué significa para quien administra alquileres
- El mercado se ordenó a favor del inquilino. Con más oferta y precios reales en baja, el riesgo ya no es quedarse corto con el precio sino tener la propiedad vacía. Revisá cuánto se aleja cada contrato del precio de su barrio.
- Los ajustes de los próximos meses son el momento crítico. Si un ajuste por ICL deja el alquiler muy por encima del mercado, conviene hablar antes con el inquilino y con el propietario.
- Los datos convencen propietarios. Un informe con el precio de su barrio y cómo viene su alquiler frente a la inflación es la mejor carta de presentación para captar nuevas propiedades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires en octubre 2026?
Un 2 ambientes cuesta en promedio $898.154 en CABA, $826.916 en Zona Norte, $651.251 en Zona Oeste y $643.213 en Zona Sur.
¿Dónde es más barato alquilar en Buenos Aires?
La zona más barata es Zona Sur ($643.213 promedio). Entre todos los barrios y localidades relevados, el más barato es Libertad (Zona Oeste, $407.270). Dentro de la Ciudad, Lugano ($660.673).
¿Los alquileres van a seguir subiendo?
Los precios publicados siguen subiendo en pesos: en septiembre, entre 0,9% y 1,3% mensual según la zona, por debajo de la inflación. Mientras haya oferta, la suba real tiende a ser negativa.
¿Cuánto es un alquiler en dólares en Buenos Aires?
Al dólar informal promedio de septiembre, un 2 ambientes cuesta unos US$579 en CABA, US$533 en Zona Norte, US$420 en Zona Oeste y US$415 en Zona Sur.
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Fuentes y metodología. Precios: promedio mensual de avisos publicados de departamentos de 2 ambientes en portales inmobiliarios, datos de septiembre 2026. Son precios pedidos, no de cierre. Inflación: IPC de INDEC (último dato publicado: agosto 2026). ICL: Banco Central (BCRA). Dólar: cotización informal promedio del mes. Cálculos de Rentik.
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